2025년이 다가오면서 많은 주택 소유자들의 고민이 커지고 있습니다. 지난해 수도권을 중심으로 주택공시가격이 상승하면서 종합부동산세(종부세) 납부 대상자가 늘어날 것으로 예상되는데요. 특히 1세대 1주택자도 공시가격이 12억원을 넘으면 세금을 내야 하니 갑작스런 세 부담에 당황하시는 분들이 많습니다.
과연 2025년에는 누가 종부세를 얼마나 내야 하는 걸까요? 일반 1주택자와 다주택자의 세율 차이는 어느 정도일까요? 이번 글에서는 2025년 종부세 납세의무자 기준부터 주택 수에 따른 세율 구조, 계산법까지 꼼꼼히 살펴보며 내 상황에 맞는 정보를 찾아보겠습니다.
목차
2025년 종부세 납세의무자는 누구일까?
지난해 수도권 중심으로 주택공시가격이 상승하며 2025년 종합부동산세(이하 종부세) 납부 대상자가 늘어날 전망입니다. 종부세는 부동산 보유에 대한 국세로, 일정 금액을 초과하는 부동산 소유자에게 부과되는데요. 과연 누가 얼마나 내야 하는지, 종부세 납세의무자 기준부터 살펴보겠습니다.
종부세를 내야 하는 부동산 소유자 기준
종부세 납세의무자는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 부동산의 공시가격 합계액이 정해진 기준금액을 초과하는 경우 세금을 납부해야 합니다. 2025년 기준, 주택 소유자의 경우 전국 합산 공시가격이 9억원을 초과하면 종부세 납부 대상이 됩니다. 다만 1세대 1주택자에 한해서는 12억원 초과 시 종부세가 부과됩니다.
- 주택: 공시가격 합계액 9억원 초과 (1세대 1주택자는 12억원 초과)
- 종합합산토지: 공시가격 합계액 5억원 초과
- 별도합산토지: 공시가격 합계액 80억원 초과
토지 소유자의 경우 종합합산토지는 공시가격 합계액이 5억원을 초과할 때, 별도합산토지는 80억원을 초과할 때 종부세 납부 대상이 됩니다. 종합합산토지란 나대지, 잡종지 등을 말하며, 별도합산토지는 상가나 사무실 등 일반건축물의 부속토지를 의미하죠.
주택 수에 따른 종부세 부담 차이
종부세는 보유한 주택 수에 따라 세 부담의 차이가 큽니다. 정부는 다주택자에게 더 높은 세율을 적용하여 주택 보유 부담을 높이는 정책을 시행하고 있는데요. 특히 3주택 이상 보유자와 법인은 가장 높은 세율이 적용됩니다.
💡 2025년 주택 수에 따른 종부세 적용 사례
예를 들어 과세표준이 20억원인 주택의 경우:
- 1세대 1주택자: 1.3% 세율 적용 → 약 2,600만원 종부세 부담
- 3주택 이상 보유자: 2.0% 세율 적용 → 약 4,000만원 종부세 부담
- 법인 소유: 2.7% 세율 적용 → 약 5,400만원 종부세 부담
또한 법인과 개인의 종부세 부담에도 차이가 있습니다. 법인이 주택을 소유하는 경우 공제금액 없이 전체 공시가격에 60%의 공정시장가액비율을 적용하여 과세표준을 산출하므로 개인보다 더 많은 세금을 부담하게 됩니다.
2025년 종부세 계산법과 세율 구조
종부세 납부액은 과세표준에 세율을 곱해 산출합니다. 그렇다면 과세표준은 어떻게 계산하는지, 또 적용되는 세율 구조는 어떻게 되는지 자세히 알아보겠습니다.
종부세 과세표준 계산방법
종부세의 과세표준은 공시가격에서 공제금액을 뺀 후 공정시장가액비율을 곱하여 산출합니다. 이 공식에서 공시가격은 국토교통부에서 매년 발표하는 표준주택 공시가격과 표준지 공시지가를 기준으로 합니다.
-
개인주택: (공시가격 - 9억원) × 60%
* 1주택자: (공시가격 - 12억원) × 60% - 법인주택: 공시가격 × 60% (기준공제 없음)
- 종합합산토지: (공시가격 - 5억원) × 100%
- 별도합산토지: (공시가격 - 80억원) × 100%
주목할 점은 개인과 법인의 공제금액 차이입니다. 개인은 주택의 경우 9억원(1주택자는 12억원)의 공제금액이 적용되지만, 법인은 공제금액 없이 전체 공시가격에 공정시장가액비율을 적용합니다. 이는 법인의 주택 보유에 더 높은 세 부담을 주기 위한 정책적 결정이라고 할 수 있습니다.
토지분 종부세 세율 구조
토지에 대한 종부세는 종합합산토지와 별도합산토지로 구분하여 각기 다른 세율이 적용됩니다. 종합합산토지는 최대 3%까지, 별도합산토지는 최대 0.7%까지 세율이 적용되며, 개인과 법인에 동일한 세율이 적용됩니다.
| 종합합산토지 과세표준 | 세율 | 별도합산토지 과세표준 | 세율 |
|---|---|---|---|
| 15억원 이하 | 1.0% | 200억원 이하 | 0.5% |
| 15억원 초과 45억원 이하 | 2.0% | 200억원 초과 400억원 이하 | 0.6% |
| 45억원 초과 | 3.0% | 400억원 초과 | 0.7% |
종합합산토지의 종부세 세율은 과세표준 구간에 따라 1~3%로 나뉘며, 별도합산토지는 0.5~0.7%로 종합합산토지보다 낮은 세율이 적용됩니다. 이는 일반적으로 사업용 건물의 부속토지인 별도합산토지에 상대적으로 낮은 세율을 적용함으로써 사업 활동을 지원하기 위한 조치라고 볼 수 있습니다.
💡 공정시장가액비율이란?
공정시장가액비율은 부동산의 실제 시장가치 대비 과세표준으로 반영할 비율을 의미합니다. 2025년 기준으로 개인주택에는 60%의 공정시장가액비율이 적용됩니다. 단, 1주택자의 경우 재산세 과표에 따라 43~45%의 낮은 비율이 적용되어 세 부담이 경감됩니다.
- 재산세 과표 3억 이하: 43%
- 재산세 과표 3억~6억: 44%
- 재산세 과표 6억 초과: 45%
1세대 1주택자 종부세 기준과 특혜
1세대 1주택자는 종부세 제도에서 상대적으로 많은 혜택을 받고 있습니다. 2025년 기준으로 1세대 1주택자에게는 과세기준금액, 공정시장가액비율, 세액공제 등 여러 부분에서 특례가 적용됩니다. 이러한 정책은 실거주 목적의 주택 소유자에 대한 세금 부담을 완화하려는 취지를 갖고 있습니다.
1세대 1주택 여부 판단 기준
종부세에서 1세대 1주택자로 인정받기 위해서는 명확한 법적 기준을 충족해야 합니다. 기본적으로 1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 말합니다.
- 세대원 중 1명만이 1주택을 단독 소유한 경우
- 세대원 중 1명만이 1주택과 특례 주택(상속주택, 대체취득주택 등)을 함께 소유하는 경우
- 부부 공동명의로 1주택을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우(신청 필요)
주택 수 계산 시 합산배제 신고한 임대주택, 사원용 주택 등은 주택 수에서 제외됩니다. 또한 세대원 중 1명이 1주택과 타인소유주택 부속토지, 대체취득주택, 상속주택, 지방 저가주택 등 특례 주택을 함께 소유하는 경우에도 1세대 1주택자로 인정받을 수 있습니다.
1세대 1주택자 종부세 절세 방법
1세대 1주택자는 12억원의 높은 공제금액 외에도 고령자 세액공제와 장기보유 특별공제를 통해 종부세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 이 두 가지 공제는 중복 적용이 가능하지만, 최대 공제율은 80%로 제한됩니다.
| 공제항목 | 세부내용 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 세액공제 | 만 60세 이상 ~ 65세 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 ~ 70세 미만 | 30% | |
| 만 70세 이상 | 40% | |
| 장기보유자 특별공제 | 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% | |
| 15년 이상 | 50% |
예를 들어, 72세의 노인이 20년간 보유한 1주택에 대해 종부세를 납부해야 할 경우, 고령자 세액공제 40%와 장기보유 특별공제 50%를 합쳐 최대 80%까지 세액을 감면받을 수 있습니다. 이는 실제 납부 세액을 1/5 수준으로 줄이는 상당한 혜택이라고 할 수 있죠.
또한 1주택자에게는 공정시장가액비율도 특례가 적용됩니다. 일반적인 60% 대신 재산세 과표에 따라 43~45%의 낮은 비율이 적용되어 과세표준 자체가 낮아지는 효과가 있습니다.
종부세 과세대상과 납부 절차
종부세는 모든 부동산에 부과되는 것이 아니라 특정 유형의 부동산에만 과세됩니다. 또한 과세기준일과 납부 절차도 정확히 알아두어야 불이익을 피할 수 있습니다. 종부세 과세대상과 납부 절차에 대해 자세히 알아보겠습니다.
종부세 과세대상 vs 비과세 대상
종부세는 주택, 종합합산토지, 별도합산토지에 부과되지만, 일부 부동산은 과세대상에서 제외됩니다. 과세대상과 비과세대상을 정확히 구분하는 것이 중요합니다.
| 구분 | 재산의 종류 | 종부세 과세 여부 |
|---|---|---|
| 주택 | 아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구 | 과세 |
| 주택 | 별장, 임대주택, 미분양주택, 사원주택, 기숙사 | 비과세 |
| 토지 | 나대지, 잡종지, 종합합산 기준초과 토지 | 과세 |
| 토지 | 일반건축물 부속토지, 주차장 | 과세(별도합산) |
| 토지 | 주택건설사업자의 주택신축용 토지 | 비과세 |
| 토지 | 농지, 임야, 목장용지(분리과세) | 비과세 |
주택 중에서 별장이나 임대주택, 미분양주택, 사원주택 등은 종부세 과세 대상에서 제외됩니다. 토지의 경우 용도와 성격에 따라 종합합산토지, 별도합산토지, 분리과세토지로 구분되며, 분리과세토지는 종부세 과세 대상이 아닙니다.
종부세 과세기준일과 납부 방법
종부세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 12월 1일부터 15일까지 납부해야 합니다. 과세기준일 당시 부동산 소유 여부와 가액이 세금 부과의 기준이 되므로, 이 날짜를 기준으로 재산 상황을 파악하는 것이 중요합니다.
- 과세기준일: 매년 6월 1일
- 납부기간: 12월 1일 ~ 12월 15일
- 분할납부 신청: 납부할 세액이 250만원 초과 시(납부기한 경과일로부터 6개월 이내)
납부해야 할 종부세가 250만원을 초과하는 경우(농어촌특별세 제외), 납부기한이 지난 후 6개월 이내에 분할납부를 신청할 수 있습니다. 또한 신용카드나 체크카드로 납부할 경우, 수수료(신용카드 0.8%, 체크카드 0.5%)는 납세자가 부담하게 됩니다.
부동산 취득 시기에 따른 종부세 계산도 중요한데, 상속주택은 상속개시일, 증여받은 주택은 등기접수일을 기준으로 합니다. 재개발·재건축 주택의 경우 멸실주택 취득일, 분할 취득한 주택은 주택분 재산세가 과세되는 지분 최초 취득일이 기준이 됩니다.
맺음말
2025년 종합부동산세는 주택 보유 상황에 따라 세 부담에 큰 차이가 있습니다. 1세대 1주택자는 12억원 초과 주택에만 과세되고, 고령자·장기보유 특별공제까지 받을 수 있어 세 부담이 상대적으로 낮은 편이죠. 반면 3주택 이상 보유자나 법인은 높은 세율이 적용되어 부담이 크게 늘어납니다.
종부세 납부 대상인지 확인하려면 6월 1일 기준 보유 부동산의 공시가격 합산액을 먼저 살펴보시고, 세금 계산 시 공제금액과 공정시장가액비율도 꼭 고려하세요. 세금 문제는 복잡하니 필요하다면 세무사와 상담하거나 국세청 홈택스에서 정확한 정보를 확인하는 것이 좋습니다. 미리 준비하고 대비하는 것이 갑작스런 세금 폭탄을 피하는 지름길입니다.
