집값이 올랐을 뿐인데, 매달 받던 기초연금이 끊길 수 있다는 사실을 알고 계셨나요? 2026년 현재 공시가격 상승으로 기초연금 수급 자격을 잃는 노인이 5년 전보다 두 배 넘게 늘었습니다. 경비원 일을 하며 월 100만원을 벌던 68세 김모씨도 아파트 공시가격이 8억원대에서 9억원을 넘기면서 내년 탈락을 걱정하고 있습니다.
2026년 기초연금 선정기준액은 단독가구 247만원, 부부가구 395만2천원으로 확정됐지만, 대도시 기준 공시가격 약 8억7600만원 이상 주택을 보유하면 다른 소득이 전혀 없어도 기준을 초과합니다. 지금부터 소득인정액 계산법, 재산 환산 구조, 감액 기준, 그리고 탈락을 피하기 위해 확인해야 할 사항들을 구체적으로 짚어보겠습니다.
목차
2026년 기초연금 수급자격과 선정기준액
기초연금을 받으려면 두 가지 요건을 동시에 충족해야 합니다. 만 65세 이상이어야 하고, 가구의 소득인정액이 선정기준액 이하여야 합니다. 2026년 선정기준액은 전년 대비 약 8.3% 인상되었지만, 부동산 공시가격이 그 이상으로 오른 지역에서는 오히려 탈락 위험이 커졌습니다.
단독가구·부부가구 선정기준액
2026년 보건복지부가 고시한 선정기준액은 만 65세 이상 인구 중 기초연금 수급자가 70% 수준을 유지하도록 설정됩니다. 구체적인 금액은 다음과 같습니다.
| 구분 | 선정기준액 |
|---|---|
| 단독가구 | 월 247만원 |
| 부부가구 | 월 395만2천원 |
단독가구의 경우 본인의 소득인정액이 월 247만원을 넘으면 기초연금을 받을 수 없고, 부부가구는 두 사람의 소득평가액과 재산 소득환산액을 합산하여 월 395만2천원 이하인지를 판단합니다.
소득인정액이란
소득인정액은 단순히 월급이나 연금 수령액만을 의미하지 않습니다. 본인과 배우자의 소득평가액에 재산의 소득환산액을 더한 금액이 소득인정액입니다. 근로소득의 경우 월 116만원을 공제한 뒤 나머지의 70%만 반영하고, 기타 소득은 전액 합산합니다. 재산은 일반재산에서 기본재산액을 빼고, 금융재산에서 2천만원을 공제한 뒤 부채를 차감하여 연 4%의 소득환산율로 월 소득으로 환산합니다.
📌 소득인정액 산정 공식
- 소득평가액 = {0.7 × (상시근로소득 − 116만원)} + 기타 소득
- 재산의 소득환산액 = [{(일반재산 − 기본재산액) + (금융재산 − 2,000만원) − 부채} × 4% ÷ 12] + P(고급자동차·회원권)
- 소득인정액 = 소득평가액 + 재산의 소득환산액
이 계산에서 각 괄호의 결과가 음수가 되면 0으로 처리하므로, 재산이 기본재산액보다 적거나 금융재산이 2천만원 이하인 경우에는 해당 항목이 소득인정액에 반영되지 않습니다.
직역연금 수급권자 제외 기준
공무원연금, 사학연금, 군인연금, 별정우체국직원연금 등 직역연금의 수급권자와 그 배우자는 원칙적으로 기초연금 대상에서 제외됩니다. 다만 예외가 있습니다. 연계퇴직연금 또는 연계퇴직유족연금 수급권자 중 직역재직기간이 10년 미만인 경우, 유족연금일시금이나 장해일시금 등을 받은 후 5년이 경과한 경우에는 기초연금 수급 대상에 포함됩니다. 또한 1949년 6월 30일 이전 출생자로 기초노령연금을 받던 사람이나, 장애인연금 특례수급권자가 65세에 도달할 당시 소득인정액이 선정기준액 이하인 경우에도 특례로 포함됩니다.
기초연금 재산 소득환산 계산법
기초연금 수급 여부를 결정짓는 가장 큰 변수는 재산, 특히 부동산입니다. 2020년 3만7천명이던 기초연금 탈락자가 지난해 7만8천명으로 두 배 넘게 늘어난 주된 원인도 부동산 가격 상승 때문이었습니다. 재산이 소득으로 어떻게 환산되는지 정확히 이해해야 본인의 수급 가능 여부를 가늠할 수 있습니다.
기본재산액 공제 기준
재산의 소득환산 과정에서 가장 먼저 적용되는 것이 기본재산액 공제입니다. 최소한의 주거 유지에 필요하다고 인정되는 금액을 일반재산에서 빼주는 것인데, 거주 지역에 따라 공제액이 다릅니다.
| 지역 구분 | 공제액 |
|---|---|
| 대도시 (특별시·광역시의 구, 특례시) | 1억3,500만원 |
| 중소도시 (도의 시, 세종시) | 8,500만원 |
| 농어촌 (도의 군) | 7,250만원 |
여기서 특례시는 고양시, 수원시, 용인시, 창원시, 화성시를 말하며, 물건의 소재지가 아닌 신청자의 주민등록상 주소지를 기준으로 적용합니다. 부부의 주소지가 다르면 상위 도시 기준을 적용하므로, 한 명이 대도시에 거주하면 부부 모두 1억3,500만원을 공제받게 됩니다.
주택 공시가격별 소득환산 사례
대도시 거주자가 주택만 보유한 경우 소득인정액을 어떻게 계산하는지 구체적으로 살펴보겠습니다.
🏠 계산 예시: 공시가격 9억원 아파트 보유 시 (대도시, 다른 소득·재산 없음)
- 일반재산: 9억원
- 기본재산액 공제: 1억3,500만원
- 재산의 소득환산액 = (9억 − 1억3,500만원) × 4% ÷ 12 = 255만원
- 소득인정액 = 255만원 → 선정기준액(247만원) 초과 → 수급 불가
반면 공시가격이 8억5천만원이라면, 소득환산액은 약 238만3천원으로 선정기준액 이하가 되어 수급 대상에 포함됩니다. 대도시 기준으로 다른 소득이 전혀 없을 때 공시가격 약 8억7,600만원이 수급 가능 여부를 가르는 경계선이 되는 셈입니다.
- 공시가격 7억원 → 월 소득환산액 약 188만원 → 수급 가능
- 공시가격 8억원 → 월 소득환산액 약 221만원 → 수급 가능
- 공시가격 8억7,600만원 → 월 소득환산액 약 247만원 → 경계선
- 공시가격 9억원 → 월 소득환산액 약 255만원 → 수급 불가
중소도시와 농어촌은 기본재산액 공제가 적기 때문에 동일한 공시가격이라도 소득환산액이 더 높게 나옵니다. 중소도시의 경우 약 7억2천만원, 농어촌의 경우 약 6억8천만원 정도가 수급 경계선이 됩니다.
금융재산·부채·고급자동차 반영법
일반재산 외에 금융재산, 부채, 고급자동차와 회원권도 소득인정액에 영향을 미칩니다. 금융재산은 예금, 적금, 보험, 주식, 채권 등을 모두 포함하며, 2천만원을 공제한 나머지에 연 4% 소득환산율을 적용합니다. 부채는 금융기관 대출금 등을 재산에서 차감하는 방식으로 반영되며, 개인 간 사적 채무는 원칙적으로 인정되지 않습니다.
고급자동차와 회원권은 별도로 취급됩니다. 차량가액 4천만원 이상 승용차·승합차·이륜차는 기본재산액 공제 없이 가액 전액이 월 소득으로 산정됩니다. 골프회원권이나 콘도미니엄회원권 등도 동일하게 시가표준액 전액이 소득환산액에 더해집니다. 다만 차령이 10년 이상이거나, 생업용 차량으로 소명되는 경우, 장애인 소유 차량 등은 일반재산(연 4%)으로 환산하거나 재산산정에서 제외됩니다.
🚗 고급자동차 판정 예외 사유
- 차령 10년 이상인 차량
- 압류 등으로 운행 불가능한 차량
- 생업용으로 소명된 차량
- 멸실사실 인정서가 발급된 차량
- 장애인·국가유공자(상이등급) 소유 차량
2026년 기초연금액 산정과 감액 구조
기초연금 수급 대상에 선정되었다고 해서 모두 같은 금액을 받는 것은 아닙니다. 2026년 기준연금액은 월 34만9,700원이지만, 국민연금 수급 여부, 부부 수급 여부, 소득인정액 수준에 따라 실제 지급액이 달라집니다.
기준연금액과 기초연금액 차이
기준연금액(34만9,700원)은 기초연금의 최대 지급 가능 금액입니다. 이 금액을 그대로 받을 수 있는 대상은 국민연금 등 공적연금 수급권이 없는 무연금자, 국민연금 장애연금·유족연금 수급자, 연계노령유족연금 수급자, 장애인연금 수급자, 국민기초생활보장 수급자, 그리고 국민연금 급여액이 기준연금액의 150%(52만4,550원) 이하인 사람입니다.
국민연금 노령연금을 받고 있으면서 급여액이 기준연금액의 150%를 초과하는 경우에는 A급여액(소득재분배급여금액)을 활용한 산식으로 기초연금액이 줄어듭니다.
📊 국민연금 수급자의 기초연금액 산식
- 기초연금액 = (기준연금액 − 2/3 × A급여액) + 부가연금액(17만4,850원)
- 위 금액과 '기준연금액의 250% − 국민연금 급여액등'을 비교하여 큰 금액 적용
- 국민연금 급여액이 기준연금액의 200%를 초과하면 항상 A급여액 산식 적용
직역연금 특례대상자는 기준연금액의 50%인 부가연금액(17만4,850원)을 기초연금액으로 받게 됩니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 기준연금액 100% | 349,700원 | 무연금자 등 최대 지급액 |
| 부가연금액 (50%) | 174,850원 | 직역연금 특례·A급여액 산식 적용 시 가산 |
| 최저연금액 (10%) | 34,970원 | 감액 후 최소 지급 보장 |
| 기준연금액 150% | 524,550원 | 국민연금 급여액 기준선 |
부부감액과 소득역전방지 감액
개인별로 산정된 기초연금액은 두 가지 감액 과정을 거쳐 최종 급여액이 결정됩니다. 첫째는 부부감액으로, 본인과 배우자가 모두 기초연금을 받는 경우 각각의 기초연금액에서 20%를 감액합니다. 둘째는 소득역전방지 감액으로, 기초연금을 받는 사람의 소득인정액과 기초연금액을 합산했을 때 선정기준액을 초과하면, 초과분만큼 감액하여 비수급자와의 형평성을 맞춥니다.
- 단독·부부1인 수급: (소득인정액 + 기초연금액) > 선정기준액이면 감액
- → 급여액 = Min(기초연금액, 선정기준액 − 소득인정액)
- 부부2인 수급: (소득인정액 + 부부감액 후 합산액) > 선정기준액이면 감액
- → 합산 급여액 산정 후 부부 각각에게 배분
- 최저연금액 보장: 단독·부부1인은 34,970원, 부부2인은 69,940원
예를 들어 단독가구의 소득인정액이 230만원이고 기초연금액이 34만9,700원이면, 합산 금액이 264만9,700원으로 선정기준액(247만원)을 초과합니다. 이 경우 기초연금 급여액은 선정기준액에서 소득인정액을 뺀 17만원이 됩니다. 다만 이 금액이 최저연금액(3만4,970원)보다는 커야 하며, 최저연금액 미만으로는 떨어지지 않도록 보장됩니다.
집값 상승으로 기초연금 탈락 시 대응방법
2020년 3만7천명이던 기초연금 탈락자가 지난해 7만8천명으로 급증한 배경에는 부동산 공시가격의 가파른 상승이 있습니다. 서울에서는 주택의 21.9%가 공시가격 9억원을 넘어섰고, 서대문구·동작구 등 기존에 상대적으로 저렴했던 지역에서도 기준을 초과하는 아파트가 속출하고 있습니다. 소득은 변하지 않았는데 집값만 올라 연금을 잃는 상황, 어떤 선택지가 있을까요?
주택연금 가입과 한계
하우스푸어 노년층이 가장 먼저 고려할 수 있는 방법은 주택연금입니다. 보유 주택을 담보로 맡기고 매달 연금을 수령하는 방식이지만, 현실적인 제약이 적지 않습니다. 공적 주택연금(한국주택금융공사)은 시가 12억원 이하 주택만 가입 가능하며, 이를 초과하면 금리가 높은 민간 역모기지론에 의존해야 합니다.
더 근본적인 문제는 가입률 자체가 매우 낮다는 점입니다. 한국은행과 KDI의 공동 연구에 따르면, 한국 고령자 자산 중 실물자산 비율이 85.1%로 미국(57.8%)이나 일본(37%)보다 압도적으로 높지만, 주택연금 가입률은 전체 대상의 1.89%에 불과합니다. 집값 상승기에는 가입자가 이탈하는 사례가 빈번하고, 집값이 떨어지면 연금액이 줄어들 수 있다는 불안감이 가입을 꺼리게 만드는 요인으로 작용합니다.
임차보증금·부채를 활용한 소득인정액 조정
재산의 소득환산 구조를 정확히 이해하면, 본인의 소득인정액이 선정기준액을 얼마나 초과하는지에 따라 합법적인 범위 내에서 조정 가능한 요소를 파악할 수 있습니다. 금융기관 부채는 재산에서 차감되므로, 주택담보대출 잔액이 있다면 그만큼 소득환산액이 줄어듭니다. 또한 주택을 전세나 월세로 일부 임대한 경우 임대보증금은 시가표준액의 50% 한도 내에서 부채로 인정될 수 있습니다.
다만 이러한 요소들은 이미 보유하고 있는 부채나 계약 관계를 정확히 반영하는 것이지, 인위적으로 만들어내는 것이 아닙니다. 개인 간 사적 채무는 인정되지 않고, 임차보증금 감소분은 사용처를 소명해야 하며, 전세계약서 명의를 타인으로 변경하면 증여로 간주되어 오히려 불이익을 받을 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제도 개편 논의와 향후 전망
현행 제도에 대한 문제 제기는 전문가들 사이에서도 이어지고 있습니다. 순천향대 김용하 교수는 재산을 소득으로 환산하는 방식이 과거 소득 추적이 어렵던 시절에 도입된 것이라며, 미국과 영국 등에서는 실거주 주택을 소득 평가에서 제외한다고 지적했습니다. 국회에서도 부동산 가격 상승에 따른 비자발적 탈락 문제가 제도 신뢰를 훼손할 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.
- 대도시 거주 + 공시가격 8억5천만원 이상 주택 보유
- 중소도시 거주 + 공시가격 7억원 이상 주택 보유
- 금융재산(예금·보험·주식 등)이 2천만원 이상
- 차량가액 4천만원 이상 승용차 보유
- 골프회원권·콘도회원권 등 보유
- 국민연금 외 추가 소득(임대, 이자, 사업소득 등) 존재
위 항목 중 하나라도 해당된다면, 국민연금공단 지사나 읍면동 주민센터에서 모의계산을 받아보는 것이 좋습니다.
기초연금 소득인정액, 놓치면 안 되는 핵심 정리
2026년 기초연금은 단독가구 월 247만원, 부부가구 월 395만2천원의 선정기준액을 기준으로 수급 여부가 결정되며, 최대 월 34만9,700원이 지급됩니다. 재산은 공시가격에서 기본재산액을 공제한 뒤 연 4%를 적용해 월 소득으로 환산하고, 대도시 기준 공시가격 약 8억7,600만원이 수급 가능 여부를 가르는 경계선입니다.
집값 상승으로 인한 탈락이 걱정된다면, 지금 바로 본인의 소득인정액을 직접 계산해 보시기 바랍니다. 국민연금공단 콜센터(1355) 또는 가까운 읍면동 주민센터에서 기초연금 모의계산 서비스를 이용할 수 있으며, 복지로 홈페이지에서도 온라인으로 확인 가능합니다. 선정기준액 근처에 있다면 부채 반영 여부, 차량 제외 사유 등 세부 항목을 꼼꼼히 점검하는 것이 수급권을 지키는 첫걸음입니다.
기초연금 수급자격 자주 묻는 질문
Q1. 공시가격은 언제 것이 기초연금에 반영되나요?
기초연금 재산 조사에 적용되는 공시가격은 해당 연도가 아닌 직전 연도의 공시가격입니다. 예를 들어 2026년 4월부터 반영되는 것은 2025년도 공시가격이며, 올해 상승한 공시가격은 내년 4월 이후부터 적용됩니다. 따라서 올해 공시가격이 크게 올랐다면 내년 수급 탈락 가능성을 미리 확인해볼 필요가 있습니다.
Q2. 부부가 주소지를 다르게 두면 기본재산액이 각각 적용되나요?
아닙니다. 부부의 주민등록상 주소지가 서로 다른 경우에는 상위 도시를 기준으로 기본재산액을 적용합니다. 한 명이 서울(대도시)에, 다른 한 명이 농어촌에 거주하더라도 대도시 기준 1억3,500만원이 공제됩니다. 재산 소재지가 아닌 거주지 기준이므로, 주소지를 분리하는 것은 기본재산액 공제에 영향을 주지 않습니다.
Q3. 국민연금을 받으면 기초연금이 무조건 줄어드나요?
국민연금 수급자라고 해서 반드시 기초연금이 감액되는 것은 아닙니다. 국민연금 급여액(부양가족연금액 제외)이 기준연금액의 150%, 즉 월 52만4,550원 이하인 경우에는 기준연금액(34만9,700원) 전액을 기초연금으로 받을 수 있습니다. 이를 초과하는 경우에만 A급여액 산식이 적용되어 기초연금액이 줄어들며, 이 경우에도 부가연금액(17만4,850원)은 보장됩니다.
Q4. 자녀 명의로 차량을 변경하면 재산에서 빠지나요?
차량 명의를 자녀에게 이전하면 해당 차량은 본인의 재산에서 제외되지만, 이전 과정에서 증여로 간주되어 기타(증여)재산으로 산정될 수 있습니다. 단순히 명의만 바꾼다고 소득인정액이 줄어들지 않으며, 오히려 증여재산으로 잡혀 불리해질 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.
Q5. 전세보증금도 재산에 포함되나요?
본인이 세입자로서 납부한 전세보증금은 임차보증금으로 일반재산에 포함됩니다. 다만 주거 목적의 주택 전·월세 보증금은 계약서상 금액의 95%(적용률 0.95)만 반영하여 시가표준액과의 형평성을 맞추고 있습니다. 반대로 본인 주택을 타인에게 임대한 경우의 임대보증금은 시가표준액의 50% 한도 내에서 부채로 인정됩니다.
Q6. 4천만원 이상 차량이 있으면 기초연금을 받을 수 없나요?
4천만원 이상 승용차·승합차·이륜차는 고급자동차로 분류되어 가액 전액이 월 소득으로 산정되므로 소득인정액이 크게 올라갑니다. 하지만 반드시 수급 불가를 의미하지는 않으며, 다른 재산과 소득을 합산한 전체 소득인정액이 선정기준액 이하이면 수급 가능합니다. 또한 차령 10년 이상, 장애인 소유, 생업용 차량 등은 고급자동차 적용에서 제외되어 일반재산(연 4%)으로 환산됩니다.
Q7. 기초연금과 장애인연금을 동시에 받을 수 있나요?
65세 미만 장애인연금 수급자가 65세에 도달하면 장애인연금 기초급여 대신 기초연금으로 전환됩니다. 기초연금법에 따른 기초연금 수급권자에게는 장애인연금 기초급여를 지급하지 않으므로, 두 급여를 동시에 받을 수는 없습니다. 다만 장애인연금의 부가급여는 별도이므로, 기초연금과 장애인연금 부가급여는 함께 받을 수 있습니다.
